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民法典對不動產登記的影響

發布時間: 2020-12-04 09:35:43   作者:本站編輯   來源: 本站原創   瀏覽次數:

民法典對不動產登記的影響


一、總則篇

(一)限制民事能力人年齡的調整

《民法典》第十九條將無民事行為能力人和限制民事行為能力的年齡界限從原來的十周歲下調為八周歲,并且明確了其可以“可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力相適應的民事法律行為?!倍恫粍赢a登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)第11條“無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的,應當由其監護人代為申請?!钡囊幎ㄔ诮窈蟮氖欠駮虼硕M行修訂需要下一步明確,例如是否可能修改為“無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請處分不動產登記的,應當由其監護人代為申請?!币员銓⒌怯浺巹t和《民法典》的精神對應,當然也可能基于申請不動產登記屬于較為復雜的民事行為而不予改變原規定。

(二)臨時監護人的確定

《民法典》第31條第3款“根據本條第一款規定指定監護人前,被監護人的人身權利、財產權利以及其他合法權益處于無人保護狀態的,由被監護人住所地的居民委員會、村民委員會、法律規定的有關組織或者民政部門擔任臨時監護人?!?/span>

此條解決了監護人有爭議時的臨時監護問題,即有關當事人在對監護人資格有爭議而進行訴訟的時候,需辦理被監護人不動產登記的代理人可由被監護人住所地的居民委員會、村民委員會、法律規定的有關組織或者民政部門擔任臨時監護人。而法律規定的有個組織目前可以找到的只有《民法典》第36條第2款“學校、醫療機構、婦女聯合會、殘疾人聯合會、未成年人保護組織、依法設立的老年人組織”。

二、物權篇

(一)利害關系人使用登記資料的規定

《民法典》第219條規定“利害關系人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料?!北緱l新增的法條從內容上來看是與不動產登記工作無關的,但筆者建議不動產登記機構在出具相關不動產登記資料時予以提示,非法公開、使用本查詢資料的承擔相應法律后果。

(二)異議失效期的修訂

《民法典》第221條將異議失效期從原來的三個月修改為九十日,如今后的登記規則不修訂的話,從登記的角度來看對不動產登記沒有實質性的影響,因為不動產登記機構無主動注銷異議登記和認定其是否有效的職責。

(三)遺贈取得物權規則的修正

《民法典》第230條中將原《物權法》第29條中有關受遺贈取得物權自受遺贈開始時發生效力的條款予以刪除,其因為從本質上來看繼承是一種法律事實行為、而遺贈是一種民事法律行為,屬于兩種不同的法律關系,法律事實發生即生效而民事法律行為是需要依法履行的,原《繼承法》第25條和《民法典》第1124條第2款均有“受遺贈人應當在知道受遺贈后六十日內,作出接受或者放棄受遺贈的表示;到期沒有表示的,視為放棄受遺贈?!钡囊幎?,因此《民法典》立法時予以糾正刪除。

(四)共有不動產規則修訂

《民法典》第301條中關于共有不動產的規定中,除了原有處分或者重大修繕不動產需要三分之二以上按份共有或者全體共同共有人同意以外,新增了變更不動產性質或者用途也需要執行以上規則的規定。在《不動產登記操作規范》(以下簡稱《規范》)2.1.3中是允許用途變更由部分共有人提出申請的,對性質變更未作出明確的規定。此規則在《民法典》正式實施后即使自然部未及時修訂也因其與上位法沖突而不得適用,但基于《民法典》的規定當事人另有約定的除外。

(五)按份共有人轉讓份額規則修訂

在原《物權法》第101條僅規定了按份共有人在轉讓份額時,其他共有人有優先購買權,而《民法典》第306條則更為具體的規定了轉讓份額共有人的通知義務和其他共有人需在合理期限內行使優先購買權的規定?,F行《規范》中對此的要求是如受讓人非原按份共有人的,需提交其他共有人同意的書面材料。預計此規定會作出修正,存在被轉讓人承諾替代的可能性。

(六)承包經營權期限規則修正

《民法典》第332條刪除了特殊林木的林地承包期可由國務院林業主管部門批準延長的規定,并明確了耕地、草地、林地承包期限屆滿按照農村土地承包的法律繼續承包。將承包規則變動的明確為需法律規定。

(七)承包經營權流轉規則修正

《民法典》第334條將原《物權法》第128條中土地承包經營權人有權轉包的規定予以刪除,與《農村土地承包法》第17條的規定相銜接。其刪除了流轉期限不得超出剩余承包期并不代表今后的土地承包經營權流轉可以超出期限,而是明確土地承包權人應當依照法律規定進行流轉。而《農村土地承包法》第33、34條的規定家庭承包經營權互換和轉讓均屬于本集體組織內部行為,不得對外流轉,并且轉讓后是重新設立承包經營權,因此也不存在剩余期限問題。

(八)土地經營權規則修正

根據國家所有權、承包權、經營權三權分置的精神,家庭承包經營權對非本集體組織成員的流轉的不是承包經營權,而是土地經營權。需要特別注意的是,從《民法典》第339條和342條的規定可以看出,家庭承包經營權和其他方式承包經營權流轉設立土地經營權是有區別的,其他方式承包經營權流轉可用抵押方式流轉,而家庭承包經營權則不得設立抵押。另外新增的《民法典》第341條的規定也是延續了土地經營權流轉登記對抗制度,而《民法典》第342條規定其他方式取得承包經營權要流轉的,需先經依法取得權屬證書,這是在原來的法律規定中沒有的。

(九)住宅建設用地續期規則修正

《民法典》第359條新增了續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理的規則,此規則對今后登記的影響目前無法判斷,從正常登記程序上來看,登記機構是不應當審查出讓金的繳納問題,自然局作為國有土地出讓方又作為登記機構,既當運動員,又當裁判員,沒有必要,而且在實踐中,不動產登記中心作為具體辦事機構,很難拒絕主管局或者政府的違規要求,無形中增加了不動產登記具體辦事人員不必要的責任。

(十)居住權的設立

《民法典》第366條到371條為新的用益物權居住權的章節,對不動產登記機構來說是新增的登記種類,其與土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權地役權并列。

居住權有幾大特點:1.居住權并非是普通住宅租賃合同的轉換,居住權不得轉讓和繼承,而普通租賃合同是允許轉租和繼承租賃合同的。2.并且居住權還可以通過遺囑的方式來設立,其立意是為了保護家庭中弱勢群體,但并非只能為家庭成員而設立。因而正常情況下設立過居住權的住宅不得出租,當事人另有約定的除外。3.居住權一般是無償的,當事人另有約定的除外。

(十一)擔保合同類型規則的修訂

《民法典》第388條將非典型擔保正式納入擔保合同的范圍之內,為各類法律沒有禁止的擔保行為進行兜底,例如現在實務中經常出現的保理合同、融資租賃合同、采購合同等等,都可以通過提供擔保來保障合法權益。對于不動產登記機構來說,今后在辦理不動產抵押登記業務時,不應對申請的擔保功能是否可以辦理抵押進行審查,除非有其他法律規定明確禁止該擔保行為。

(十二)禁止抵押財產范圍的規則修訂

《民法典》第399條不得抵押范圍對原《物權法》第184條不得抵押的公益設施的規則進行了修訂,從此規則分析,今后營利性的企業法人擁有的教育、醫療衛生設施應該是可以抵押了。不動產登記機構在實務審查時應注意兩點:1.抵押人的營利性;2.土地使用權的有償性。兩者具全的方可辦理抵押。另外將耕地從禁止抵押范圍中予以刪除了,也為耕地設立的承包經營權和土地經營權正常抵押留下了空間。

(十三)抵押財產轉讓規則修訂

《民法典》第406條對《物權法》第191條的規則進行了修訂,明確“抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的,可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償?!贝艘巹t的修訂必然導致《細則》《規范》的規則變化,《民法典》實施后帶押過戶將不受限制,但具體操作時登記機構是否需要審查抵押人的通知義務,需看今后規則的修訂。

(十四)集體土地抵押規則修正

《民法典》第418條將《物權法》第201條進行了修正,明確了“集體土地使用權可以依法抵押”也為進一步擴大集體建設用地抵押留下余地,可能在未來不限于承包經營權和集體企業廠房及其所占土地集體土地使用權才能抵押,其他合法主體擁有的集體建設用地及其房屋均可以設立抵押。需要注意的是,結合《民法典》第398條規定可以看出,集體建設用地的土地使用權是不能單獨設立抵押權,另外需要特別強調的是宅基地和集體建設用地屬于不同用益物權,此規定并不意味著宅基地可設立抵押權,在《民法典》第399條中也明確了宅基地禁止抵押,結合房地一并抵押一并處分的原則,宅基地上的房屋也不得抵押。



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