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物權的基礎知識以及 民法典中物權篇的主要亮點內容

發布時間: 2020-12-04 09:37:01   作者:本站編輯   來源: 本站原創   瀏覽次數:

物權的基礎知識以及民法典中物權篇的主要亮點內容

 

第一部分 物權的基礎知識

 

一、物權的三項基本基本原則

(一)物權法定原則,是指物權的種類和內容由法律規定,不許當事人自行創制的原則。

(二)物權公示公信原則,是指物權變動應當依法公示,依法公示具有可信賴的物權變動的效果,即使出讓人對標的物無處分權,受讓人根據對公示的信賴,也能夠取得標的物的物權的原則。

(三)一物一權原則,是指一個標的物上不能有互不相容的二個物權同時存在。

二、物權變動的公示方式

交付是轉移標的物占有的行為。包括現實交付和擬制交付:

1、現實交付。即轉移標的物的直接占有的行為。一般場合所說交付就是現實交付。其特點是轉移標的物的直接占有。

2、擬制交付。是在觀念上而不是現實地轉移標的物的占有,但是發生與現實交付相同效果的交付方式。其中有三種方式:一是簡易交付。即動產物權設立和轉讓前,受讓人已依法占有該動產的,出讓人與受讓人形成物權轉讓合意時,交付已為完成的交付方式。如借用期間買得該借用物、租賃期間買得該租賃物等。二是指示交付。即出讓的動產被第三人占有的,出讓人將返還請求權轉讓受讓人,并告知占有人向受讓人現實交付的交付方式。也稱“返還請求權的讓與”。三是占有改定。即動產物權轉讓時,當事人雙方在形成物權變動合意后,又約定由出讓人繼續占有該動產的,受讓人在物權變動合意成立時取得間接占有的交付方式。物權變動的合意與出讓人繼續占有的約定成立后,出讓人由先前的“自主占有”變成“他主占有”,因此這種方式叫做占有改定。出讓人有到期返還原物的義務。

三、所有權

所有權的取得方式可分為原始取得與繼受取得兩種。

(一)原始取得。是指根據法律規定,最初取得財產的所有權或不依賴于原所有人的意志而取得財產的所有權?,F介紹其中主要的幾種取得方式:

1.先占,即以所有的意思,占有無主動產而取得其所有權的法律事實。先占須符合下列要件:第一,標的物須為無主動產;第二,標的物須為法律不禁止占有之物;第三,須以所有的意思占有標的物。

2.添附。即不同所有權人的物因結合或因加工形成不可分割的物或具有新質的物,從而引起所有權變動的法律事實。

3.無主物的法定歸屬。無主物是沒有所有權人或所有權人不明的物。如無人認領的遺失物、飼養動物,無人繼承和無人受遺贈的遺產,無主的漂流物、埋藏物、隱藏物等

4.善意取得。是指無處分權人出讓他人之物,受讓人取得該物的占有或完成登記時出于善意且支付了合理價款的,即取得該物的所有權的情形。

(二)繼受取得。又稱傳來取得,是指通過某種法律事實從原所有人那里取得對某項財產的所有權。這種方式是以承認原所有人對該項財產的所有權作為取得的前提條件的。

繼受取得的原因,包括法律行為取得和法律行為以外的事實取得兩大類。具體方式有:

1.合同。民事主體雙方達成協議,通過買賣、贈與等合同行為使得所有權發生移轉。此處取得所有權的行為屬于繼受取得。

2.繼承遺產。繼承人按照法律的直接規定或者合法有效遺囑的指定,取得被繼承人死亡時遺留的個人合法財產。

3.接受遺贈。公民、集體組織或者國家作為受遺贈人,按照被繼承人生前所立的合法有效遺贈的指定,取得遺贈的財產。

四、共有

是指數人對標的物共享同一所有權的法律狀態。包括按份共有和共同共有。

(一)按份共有。是指共有的所有權在量上得分析為份額,共有人按各自確定的份額享有所有權的共有形態。從內部效力來說,各按份共有人依其份額享有權利;得以其份額設定擔保物權;對共有物有分割請求權;出讓其份額時,其他共有人享有同等條件下的優先購買權。從對外效力來說,共有人享有物權請求權;共有人就共有財產,對外享有連帶債權、承擔連帶債務。

(二)共同共有。是指數人對同一物平等和不分份額地共享所有權的共有形態。相較于按份共有是存在一定區別的:一是對共有物的處分行為,經全體共有人同意的才發生對外效力;二是共同共有關系存續期間,共同共有人無分割請求權,也無優先購買權;三是共同共有關系終止時,對共有物的分割與按份共有相同;四是共有人就共有財產,對外享有連帶債權、承擔連帶債務。

五、建筑物區分所有權

是指業主對建筑物內的專有部分享有所有權、對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理權所組成的特別所有權。具有以下特征:

1.客體是分為兩部分的同一建筑物。即區分專有部分和共有部分的同一建筑物。

2.權利復合性。由專有部分所有權、共有部分共有權、成員權這三項權利復合組成。

3.專有部分所有權的主導性。一是區分所有權人取得專有部分所有權即取得共有部分共有權及成員權;二是專有部分所有權的大小決定共有權及成員權的大??;三是區分所有權設立登記時,只登記專有部分所有權,不登記其他。

4.三項權利一體性。專有部分所有權等三項權利,是建筑物區分所有權的三要素,不可分離。發生區分所有權變動時,須一體變動。

5.所有權人身份的多重性。區分所有權人集專有部分所有權人、共有人、成員三重身份于一身,在不同情形,分別行使三種權利。

六、相鄰權

(一)相鄰關系,是不動產相鄰各方在行使各自的不動產所有權時,因相互間應當給予便利或接受限制而發生的權利義務關系。

(二)相鄰權。是指相毗鄰的不動產的權利人為行使其不動產物權的必要,依法對相鄰他方的不動產加以利用的權利。

(三)特征。1.是不動產權利人的權利。動產不發生相鄰關系,自無相鄰權。2.是相毗鄰的不動產權利人的權利。無相鄰關系者不享有相鄰權。3.是法定權利。相鄰權依法根據相鄰關系發生,不須當事人訂立合同。4.是為相鄰人行使其不動產物權獲得必要便利的權利。

七、用益物權

(一)用益物權,是指以一定范圍內的使用、收益為目的而在他人之物上設立的定限物權。

(二)用益物權的特征。1.用益物權是一種限制物權和他物權。2.用益物權以對標的物的使用收益為目的。3.用益物權以對物之占有為前提。4.我國之用益物權,包括不動產用益物權和動產用益物權。但主要是不動產5.用益物權為獨立物權。

八、擔保物權

(一)擔保物權的特性

1、擔保物權具有從屬性和附隨性。 擔保物權為確保債權實現而設立,其以債權的存在為前提,隨債權的消滅而消滅。因此,擔保物權是從權利,而被擔保的債權則為主權利。

2、擔保物權具有不可分性。所謂不可分,是指擔保物權在其擔保的債務清償前,擔保物、債權、債務發生分割的,不能導致擔保物權分割,擔保物權人仍得就擔保物之全部行使其擔保物權

3、擔保物權具有物上代位性。物上代位性,是指擔保物權具有的當擔保物滅失、毀損而轉換為金錢或其他實物時,轉換物成為擔保物的代位物,擔保物權得就該代位物行使的特性。

4、擔保物權具有期待性。擔保物權在債務履行期屆滿之前,處于“待行使”狀態,在債務人不履行到期債務之時,才得行使。

5、擔保物權是就擔保財產優先受償的權利。在債務履行期間屆滿而債權未獲清償時,擔保物權人可以將其擔保物以拍賣、變賣等方式予以變價,并就其價款優先受償。

(二)抵押權的效力

抵押權具有擔保物權的共同效力,即前節中所講擔保物權對人的、對擔保的債權的、對擔保財產的效力。但是,抵押權的具體效力,有一些個別性。

1.抵押權對債權的效力。抵押合同對擔保范圍有約定的,依約定;無約定的,抵押權所擔保的債權范圍包括:主債權及利息、違約金、損害賠償金和實行抵押權的費用。

2.抵押權對抵押財產的效力。(1)抵押權所及標的物的范圍。抵押權的效力及于標的物、標的物的加工物、附合物、混合物、從物、從權利、孳息、土地上新增的建筑物、代替物等。(2)抵押權的物上代位效力。擔保物權具有的當擔保物滅失、毀損而轉換為金錢或其他實物時,轉換物成為擔保物的代位物,擔保物權得就該代位物行使的特性。

3.抵押權的追及效力。所謂抵押權的追及效力,是指抵押權具有的保障抵押權人得追及抵押物的所在而行使抵押權的效力。抵押權的追及力有法定的條件:(1)抵押物無償轉讓的,抵押權不因轉讓而受影響,抵押權人得向無償取得者主張抵押權。(2)抵押物有償轉讓的,未經抵押權人同意不得轉讓,受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外   (3)抵押物出租的,抵押權的追及力有不同情形。先抵押、后出租的,租賃關系不得對抗已經登記的抵押權;先出租、后抵押的,租賃關系不受抵押的影響。

4.對抵押權人的效力。抵押權人有以下權利:(1)折價抵債請求權和變價處分請求權。這兩種權利屬于請求權。(2)優先受償權。抵押財產賣得的價款應優先清償抵押權人的債權,有剩余的才能清償債務人的其他債權人的債權。

 

第二部分 民法典中物權篇的主要亮點內容

 

本次民法典的編撰在物權篇呈現了許多亮點。

一、《物權篇》概述與特點

(一)概述。物權編包含通則、所有權、用益物權、擔保物權、占有五個分編。內容涵蓋原來的《民法通則》、《民法總則》、《擔保法》、《物權法》,同時吸收了部分相關司法解釋,立法體系遵循一般規定到具體條文的立法思路,調整因物的歸屬和利用產生的民事關系。

(二)框架體系。《物權編》全編共計二百五十八條。在沿襲《物權法》基本思路和框架基礎上,以實現人民群眾美好生活愿望為出發點和歸宿進行了補充和修改,其關注的重心從“物之歸屬”轉向“物盡其用”,旨在解決人民群眾的現實問題,增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感?!段餀嗑帯放c《農村土地承包法》《城市房地產管理法》《擔保法》《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《不動產登記暫行條例》等法律、行政法規之間存在緊密的歷史互動和體系關聯。

(三)特點。

1、新設法律權利:居住權。是指在房屋上設定一個較為固定的、對抗效力更強的用益物權,擁有居住權的人可以占有、使用他人的房屋,以滿足生活居住的需要,而房屋所有權依然屬于房主。

相比舊法,這是個全新的法律概念,至于立法淵源是否來源于外國法暫不考慮,就具體條文來說,居住權因簽訂居住權合同而經登記后設立,遺囑形式參照適用。其實還有離婚協議居住問題、分居協議居住權問題等如何具體適用、如何區分承租權、如何進行登記等問題,都需要有相關配套規定來配合,居住權才能更好的得到執行。受居住權規定影響,2021年,在簽訂房屋買賣合同及租房合同時又多了一個注意事項,即居住權問題,否則極易產生合同糾紛;而且對很多特殊群體來說,獲得了居住權,可能不再考慮買房問題,能“老有所居”即可。居住權合同,雖然是合同,但因分配到物權編章,很顯然不是隨便可以違約的,經登記后,就是用益物權,要適用物權優先原則。

2、授權或認可其他法律規范中的規定較多。物權編明確了國家、集體、個人所有權、業主的建筑物區分所有權,同時物權編的很多條款都涉及法律、法規另行規定的除外,所以物權編是物權的基本法律規范,同時適用時還要統籌其他法律規定,通過一部《民法典》不能解決所有民事問題,但可以以此找到解決相關問題的原則和一般方法。

二、《物權篇》主要亮點內容

(一)老人“以房養老”獲得更好法律保障

目前,在居住領域更為常見的方式是房屋買賣和租賃。相比之下,此次出臺的居住權能使居住者得到更多的保障,其權利期限可不設上限,一直居住至離世為止。同時由于居住權需要向登記機構申請登記,讓他人能清楚地知道居住權人所享有的權利,完成權利公示后,形成的居住關系更加穩定。

此前,有機構推出“以房養老”模式,老人將房屋所有權轉移給他人或機構,并通過合同約定老人既能獲得一筆售房款,還可以在房屋中居住到去世為止。民法典使選擇“以房養老”方式的老人,便可以通過辦理登記手續取得居住權,讓晚年獲得更好的保障。

居住權規則的出臺,為住房問題提供了一個新的制度選擇。它能夠發揮房屋的保障作用,讓閑置的房屋物盡其用,同時也為有需要的人群提供一個相對固定的居所,實現住有所居。

(二)確立了國家、集體、私人的物權受法律平等保護

《民法典》第二百零七條規定:“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護,任何組織或者個人不得侵犯?!边@是我國在產權保護方面有一次重大進步,可以清楚地看到我國的立法工作在堅定不移地堅持人民當家作主的宗旨和理念。

(三)建筑物區分所有權是完善所有權制度的重要內容

在所有權分編中,立法框架沿襲了物權法的結構。同時,結合近些年來人民普遍反映的難題和新冠疫情防控實踐,重點對建筑物區分所有權制度進行了完善,主要表現在:

1、明確了居委會對業主大會的設立和選舉工作的指導和協助的義務。民法典第二百七十七條第二款規定:“地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助?!?/span>

2、在征收組織、個人的不動產或者動產的事由中增加了“疫情防控”。第二百四十五條規定:“因搶險救災、疫情防控等緊急需要,依照法律規定的權限和程序可以征用組織、個人的不動產或者動產?!?/span>

3、明確了物業和業主對于政府依法實施的應急處置措施和其他管理的相關責任。第二百八十五條第2款規定:“物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作?!钡诙侔耸鶙l第1款規定:“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,業主應當依法予以配合?!边@是由新冠疫情期間發生的管理問題,從維護公共利益的角度作出的規定。盡管這是管理型規范,但與刑法產生呼應,避免了類似事件直接入刑,增加了執法的柔性,與構建和諧社會的目標相統一。

4、業主表決事項的門檻被降低。表決事項由原來的七項增加為現在的九項,新增了(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動,將物權法第七十六條的第五項中的使用和籌集維修資金,分裂為(五)使用資金和(六)籌集資金兩項,并規定了不一樣的表決比例?!笆褂觅Y金”延續了物權法的雙三分之二制度。改變共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動,改建、重建建筑物及其附屬設施和“籌集資金”采取了經參與表決的雙四分之三制度。這樣算下來就相當于占專有面積和人數二分之一以上既可以事項相應行為。比照原來的三分之二要求有所降低。

(四)非典型擔保是完善擔保物權制度的重要抓手

為優化營商環境,民法典在物權法的基礎上,對擔保物權制度做了較大修訂。主要表現在四個方面:

1.明確了非典型擔保的擔保功能。第三百八十八條規定:“設立擔保物權應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同,包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同?!逼渌哂袚9δ艿暮贤话闶侵溉谫Y租賃、保理、所有權保留等非典型擔保合同。

2.簡化了抵押合同和質押合同的一般條款。民法典第四百條對物權法第一百八十五條第(三)項做了簡化,把名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權和使用權歸屬簡化為名稱和數量等情況;第四百二十七條把物權法第二百一十條第(三)項簡化為名稱和數量,質量和狀況不作要求。

3.明確實現擔保物權的受償規則。物權法第一百九十九條規定:“同一財產向兩個以上債權人抵押的,拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償:(一)抵押權已登記的,按照登記的先后順序清償;(二)抵押權已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權未登記的,按照債權比例清償?!?/span>

而民法典第四百一十四條規定刪除了前述條款第一項中“順序相同的,按照債權比例清償”的規定。這個是信息技術發展給管理上帶來極大便利,使得情況發生了變化,信息不對稱引發的欺詐行為可以第一時間被發現,減少糾紛發生的可能。

(五)自動續期、“居住權”、“三權分置”是完善用益物權制度的亮點

用益物權是物權的重要組成部分,民法典對于用益物權進行了修訂,主要體現在以下三個方面:

1.住宅建設用地使用權期限屆滿自動續期。草案第三百五十九條第1款住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期,續期費的繳納或者減免,依照法律行政法規的規定辦理。

2.增加新型用益物權“居住權”。這是物權編比物權法增加的一章,共6條。居住權是指為滿足生活需要,依照合同約定,對他人住宅享有的占有、使用的用益物權。居住權應當通過書面合同約定。居住權的設立以登記為要件。第三百六十八條規定:“設立居住權的應當向登記機構申請居住權登記居住權自登記時設立?!笨辞懊婧芟袷亲赓U關系,但是后面的規定由于租賃有差異,比如居住權不得轉讓、繼承。

3.在農村集體產權相關制度中落實“三權分置”的改革要求。為了解決農村問題,提出將所有權、承包權、經營權分置,是繼家庭聯產承包責任制后農村改革又一重大制度創新。實施“三權分置”的重點是放活經營權,核心要義就是明晰賦予經營權應有的法律地位和權能。物權編在第十一章對此做了明確的規定。

 


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